In luftigen Höhen

urteile

Bei vielen sind die Wohnungen im Dachgeschoss eines Hauses sehr beliebt. Die Vorteile liegen auf der Hand: keine Schrittgeräusche aus der Wohnung darüber, Straßenlärm kommt nur leise dort oben an, die Aussicht ist schöner, die Lichverhältnisse besser. Aber auch hier gibt es einigen Regelungsbedarf.

 

Ein Beispiel ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen von Lichtkuppeln. Schließlich dienen sie, obwohl sie Teil der „Außenhaut“ eines Gebäudes sind, der Beleuchtung der Wohnung. Dennoch hat das Amtsgericht Berlin-Tiergarten entschieden, dass Lichtkuppeln zum Gemeinschaftseigentum gehören. Als einer der Gründe wurde aufgeführt, dass der Betroffene auf die Kuppeln ohne Hilfsmittel keinen Zugriff hatte.

Der Dachboden ist, ähnlich wie der Keller, ein beliebter Lager- oder Trockenraum. Ist die Fläche mit vermietet, kann der Vermieter die Nutzung nicht untersagen. In vorliegendem Fall billigte das Amtsgericht Köln eine Mietminderung von zwei Prozent.

Gerade die Bewohner der oberen Stockwerke nutzen einen Aufzug intensiver als die anderen. Das Amtsgericht Freiburg sollte dem Nutzer eineer Dachgeschosswohnung behilflich sein und die Mitfahrt von Haustieren im Aufzug untersagen, da sich der davon gestört fühlte. Allerdings hat ihm das Gericht diesen Gefallen nicht getan und entschieden, dass die Mitfahrt von Haustieren der gewöhnlichen Nutzung eines Aufzugs entspricht und im üblichen Rahmen liegt.

Eine sehr wichtige Einrichtung, gerade für die Bewohner eines Dachgeschosses, ist die Wechselsprech- und Klingelanlage. Schließlich besteht für Besucher oftmals keine andere Möglichkeit, auf sich aufmerksam zu machen. Auch der Bewohner hat meist keine Möglichkeit Sichtkontakt zur Haustür aufzubauen. Deshalb befand das Landgericht Dessau-Roßlau im vorliegenden Fall eine Mietminderung von fünf Prozent als angemessen.

Ebenso ist es wichtig, den Unterschied zwischen einem Dachgarten und einer Dachterrasse zu kennen. Während der Nutzer davon ausgehen kann, dass die Dachterrasse auch betreten werden kann und man darauf aufhalten darf, ist dies bei einem Dachgarten nicht zwingend der Fall. Aus diesem Grund lehnte das Oberlandesgericht Koblenz einen vom Käufer behaupteten Sachmangel ab. Er hätte wissen können, dass ein Dachgarten häufig eine gärtnerische Kulisse sei, eine Dachterrasse hingegen aber in Umfang nutzbar sein müsse.

 

*Quelle: LBS Infodienst Recht und Steuern


Ehrlich währt am längsten

Selbstauskunft

Ehe sie die Zusage des Eigentümers erhalten, müssen Mieter häufig Selbstauskunftsformulare ausfüllen. Dabei sollte man tunlichst nicht lügen, denn solche Unwahrheiten können sich später bitter rächen.
Der Vermieter darf in gravierenden Fällen sogar die fristlose Kündigung aussprechen.

Der Fall: Vor Vertragsabschluss bestand ein Wohnungseigentümer auf der Abgabe einer so genannten „Vorvermieterbescheinigung“. In diesem Formular ging es um die Dauer des vorherigen Mietverhältnisses, aber auch darum, ob diese Miete regelmäßig bezahlt worden sei. Der Interessent gab an, er sei über einige Jahre hinweg seinen vertraglichen Pflichten stets nachgekommen. Das stimmte nicht, wie sich längere Zeit nach Abschluss des aktuellen Mietvertrages herausstellte. Der Eigentümer kündigte daraufhin fristlos. Es handle sich hier um eine erhebliche Vertragsverletzung, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar mache.

Das Urteil: Eine gefälschte Vorvermieterbescheinigung reiche als Kündigungsgrund aus, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs ( Aktenzeichen VIII ZR 107/13). Fragen nach Person und Anschrift des Vorvermieters sowie nach Dauer und Erfüllung des Vertragsverhältnisses seien „grundsätzlich geeignet, sich über die Bonität und Zuverlässigkeit des potentiellen Mieters ein gewisses Bild zu machen“. Die Fragen beträfen nicht den persönlichen oder intimen Lebensbereich und seien deswegen zulässig. Selbstverständlich müssten sie auch korrekt beantwortet werden.*

Aber Achtung: Auch wenn die Selbstauskunft selbst oder andere dazu gehörige Dokumente gefälscht werden, dürfte die Rechtsfolge die gleiche sein!

*Quelle: LBS Infodienst Recht und Steuern

 


Kamera nicht erlaubt – auch nicht, wenn es gar keine ist!

Überwachung

Eigentümern bzw. Verwaltern von Mietshäusern wird es von den Gerichten im Regelfall untersagt, am Eingang des Gebäudes oder in den Fluren eine Videoüberwachung durchzuführen.
Wie aber sieht es mit Kameraattrappen aus?

 

Der Fall: Per Aushang wurden die Bewohner zweier Mietshäuser darüber informiert, dass zur ihrer eigenen Sicherheit und zur Überführung von Störern diverse Kameras angebracht worden seien – sowohl im Eingangsbereich als auch in Richtung der Mülltonnen. Von Attrappen war in dem Schreiben keine Rede. Die Bewohner wollten sich in ihrer Wohnanlage keine Videoanlage gefallen lassen. Sie sahen darin eine Verletzung ihrer Persönlichkeitsrechte und forderten eine Demontage der Kameras. Der Eigentümer entgegnete, es handle sich lediglich um Attrappen, die dementsprechend auch nicht an irgendwelche Überwachungs- oder Aufzeichnungsanlagen angeschlossen seien. Deswegen stehe dem Beibehalten der „Kameras“ nichts entgegen.

Das Urteil: Auch Attrappen können das Persönlichkeitsrecht verletzen, entschied das Amtsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 33 C 3407/14). Bereits mit ihrer Anbringung sei eine „Androhung der ständigen Überwachung“ der Hausbewohner und ihrer Gäste verbunden. Der Beklagte wurde dazu verurteilt, die Kameras zu entfernen. Nur unter ganz besonderen Umständen wie bereits erfolgten Einbrüchen sei eine derartige Maßnahme gerechtfertigt, hieß es weiter im Urteil. Das allgemeine Ziel, für mehr Sicherheit zu sorgen, reiche nicht aus.

*Quelle: LBS Infodienst Recht und Steuern

 


Schlüsselerlebnis

Schlüssel

Fehlt bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Schlüssel, kann das zum Problem werden. Wenn der fehlende Schlüssel zudem Teil einer Schließanlage war, kann es unangenehm teuer werden –  aber nicht in jedem Fall…

Der Fall: Das Mietverhältnis währte nur kurz, ehe es einvernehmlich wieder aufgelöst wurde. Doch in einem Punkt gab es erhebliche Probleme: Statt der ihm ursprünglich übergebenen zwei Schlüssel konnte der Mieter nur noch einen vorweisen. Die Hausverwaltung rechnete vor, dass der Austausch der Schließanlage etwa 1.400 Euro kosten würde – und forderte den Betrag als Vorschuss vom Eigentümer ein. Der bezahlte nicht, die Anlage wurde nicht ausgetauscht. Trotzdem begehrte der Eigentümer vom Mieter einen Betrag in dieser Höhe.

Das Urteil: Grundsätzlich kann ein nicht zurückgegebener Schlüssel zu einer Schadenersatzpflicht des Mieters führen, stellten die Richter des BGH (Aktenzeichen VIII ZR 205/13) fest. Denn es entstehe ein hohes Sicherheitsrisiko, wenn nicht bekannt sei, wer eventuell in den Besitz des Schlüssels gelangt sei. Deswegen sei die Anschaffung einer neuen Schließanlage in solchen Fällen durchaus in Betracht zu ziehen. Wenn allerdings die alte Anlage bestehen bleibe, dann sei kein konkreter Vermögensschaden entstanden und damit auch kein Schadenersatz nötig.*

Fazit: Mit seinem Schlüsseln sollte man in jedem Fall vorsichtig umgehen. Bei Verlust droht im Zweifel der Austausch der Schließanlage, deren Kosten zunächst einmal der Eigentümer der „Verursacherwohnung“ tragen muss. Der wiederum wird die Kosten von seinem (Ex-)Mieter wiederhaben wollen. Aber natürlich geht dies nur, wenn auch tatsächlich Kosten angefallen sind. Eine Schließanlage gehört nicht unbedingt zu den kostengünstigsten Anschaffungen. Und je größer das Haus und somit die Schließanlage ist, umso teurer wird auch der Austausch.

*Quelle: LBS Infodienst Recht und Steuern

 


GEMA-Gebühr für die Gemeinschaftsantenne

Antennenhaus

Stellt eine Gemeinschaftsantennenanlage eine öffentliche Weiterleitung dar?

Die GEMA sagt „JA“!

So wichtig die GEMA für die Entlohnung unserer Künstler ist, so erfinderisch kann sie sein, wenn es um die Gebühren geht.

In München klagte die GEMA gegen eine 343 Einheiten umfassende Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadenersatz, weil nach ihrer Auffassung die Zurverfügungstellung des TV-Signals über eine gemeinschaftliche Satellitenanlage eine öffentliche Wiedergabe darstellt.

Nachdem zwei Instanzen bereits zugunsten der WEG entschieden hatten, musste sich nun abschließend der Bundesgerichtshof mit diesem Fall befassen. In seiner Entscheidung (Az.: I ZR 228/14) urteilte der erste Zivilsenat, dass hier KEINE öffentliche Wiedergabe vorliegt, da das Signal nur bestimmten Personen zugänglich sei, die einer besonderen Gruppe angehören.

Der BGH folgte somit nicht der Argumentation des Anwaltes der GEMA, wonach die 343 Wohnungen eine öffentliche und zufällige Ansammlung von Personen sei, vergleichbar mit Menschen in einem Konzertsaal.

Quelle: Golem.de

 


Auch ein Auto braucht eine Bleibe…

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Man sagt, es ist des Deutschen liebstes Kind: Das Auto. Und irgendwo muss es abgestellt werden, wenn es gerade nicht benötigt wird. Leider bergen auch Stellplätze, Parkgaragen und Duplexparksysteme immer wieder ein gewisses Konfliktpotential.

Gerade in der jüngeren Vergangenheit konnte man feststellen, dass viele Fahrzeuge höher gebaut werden als früher. Für den Nutzer eines Duplexparksystems (also eines sog. „Doppelparkers“, bei dem zwei Fahrzeuge übereinander abgestellt werden) hat dies natürlich auch Folgen. Während der Nutzer des unteren Platzes recht schnell und einfach prüfen kann, ob sein Fahrzeug hinein passt, fällt das dem Nutzer des oberen Platzes deutlich schwerer. Dennoch ist er selbst verpflichtet, darauf zu achten, dass sein Fahrzeug beim Herauffahren der Anlage nicht beschädigt wird. Den Betreiber trifft laut Amtsgericht Frankfurt/Main keine Schuld, wenn nicht genug Luft nach oben vorhanden ist.

Oftmals werden Garagen gar nicht bestimmungsgemäß genutzt, sondern vielmehr als Lagerort für nicht mehr oder selten benötigte Gegenstände. Übertreibt es nun ein Nutzer mit dieser bestimmungsfremden Nutzung, kann ihn die örtliche Bauaufsicht dazu zwingen, wieder Platz zu schaffen, wenn die Garage aufgrund von behördlichen Bestimmungen errichtet werden musste. So ein Urteil des Amtsgerichts Darmstadt.

Aber auch bei nicht behördlich vorgeschriebenen Stellplätzen gibt es Grenzen des Zumutbaren. In einem Fall wurden auf dem Tiefgaragenstellplatz Plastikmaterial und Kartons gelagert. Ein anderer Eigentümer hielt das für unpassend und das Zusammenleben der Hausgemeinschaft störend. Das Amtsgericht München schloss sich dieser Auffassung an und urteilte, dass eine solche Nutzung nicht mehr im Rahmen des Vertrageszweckes sei.

Quellen: LBS Infodienst Recht & Steuern

 

 


Streitfall: Reinigung

Reinigung
(Beispielbild)

Ob das nun ein typisch deutsches Problem ist oder nicht – immer wieder müssen sich die Gerichte mit dem Thema „Reinigung“ beschäftigen. Sei es bei einem Streit um die Kostenübernahme oder um die „Pflegestandards“, die erwartet werden dürfen.

Einer der häufigsten Streitfälle ist der zwischen den Eigentümern und/oder den Mietern um die ordnungsgemäße Ausführung der Treppenhausreinigung. Oftmals gibt es eine Hausordnung, die einen festen Turnus und die auszuführenden Arbeiten regelt. Wenn ein Mieter diesen Pflichten nicht nachkommt, so die Ansicht des Amtsgericht Bremen, kann der Eigentümer eine Fachfirma beauftragen und die Kosten auf den Mieter umlegen. Denn es liege im Interesse aller Mieter, dass die Arbeiten fristgerecht erledigt würden.

Der Eigentümer muss es seinem Mieter ermöglichen, dass der gleichzeitige Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes und eines Staubsaugers möglich ist. Der Bundesgerichtshof hat es als unzumutbar angesehen, wenn es während der Nutzung eines Staubsaugers immer wieder zu Stromunterbrechungen kommt, insbesondere da im vorliegenden Fall diese Besonderheit im Mietvertrag nicht erwähnt worden war.

In einem weiteren Fall waren nach einem Wasserschaden umfangreiche Reparatur- und Reinigungsmaßnahmen inkl. Trocknung notwendig, für die es notwendig war, dass Handwerker immer wieder die Wohnung betreten mussten. Das Landgericht Berlin ist der Überzeugung, dass es dem Mieter nicht zumutbar ist, dass dies während seiner Abwesenheit geschieht. Er durfte seinen Verdienstausfall während der Zeit der „Beaufsichtigung“ der Handwerker geltend machen.

Insbesondere im Herbst oder nach heftigen Stürmen kommt es vor, dass die Dachrinnen verstopft sind und überlaufen. Allerdings trifft den Vermieter keine Verpflichtung, die Rinnen verdachtsunabhängig kontrollieren bzw. reinigen zu lassen. Nach Ansicht des Oberlandesgerichts Düsseldorf müssten für eine solche Pflicht schon besondere Umstände bestehen, wie z.B. Bäume in unmittelbarer Nähe.

Der Vermieter darf von seinem Mieter ein Mindestmaß an Sauberkeit erwarten, um den Hausfrieden bewahren zu können. Ist eine Wohnung so stark verschmutzt, dass es bereits zu Geruchsbelästigungen der anderen Mieter kommt, kann nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Münster sogar eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Ein besonderes Ärgernis sind die vor allem in Großstädten vermehrt vorkommenden Graffitis an Hauswänden, die oft von Fachfirmen entfernt werden müssen. Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat in diesem Zusammenhang entschieden, dass die Kosten für die Reinigung auf die Mieter umgelegt werden können, wenn die Schmierereien einfach entfernbar sind. Ist jedoch die Substanz der Wand betroffen (Sachbeschädigung) muss der Eigentümer die Kosten tragen.

Ist ein Anwohner der Meinung, dass die kommunale Straßenreinigung nicht gründlich genug arbeitet, darf er trotzdem nicht ohne weiteres die Gebührenzahlung mindern. Insbesondere dann nicht, wenn die Straße wegen geparkter Autos nicht komplett gereinigt werden konnte und die Arbeiten in Großen und Ganzen korrekt erledigt wurden. Eine Kürzung der Gebühren ist nach Ansicht des Oberverwaltungsgerichts Niedersachsen erst bei dauernden und/oder besonders nachhaltigen Reinigungsdefiziten denkbar.

Grundsätzlich dürfen die Parteien in einem Mietvertrag diverse Verpflichtungen bezüglich der Reinigung regeln, ohne dass dies jemanden etwas anginge. In einem Fall, in dem das Amtsgericht Köln zu entscheiden hatte, verlangte der Eigentümer von seinen Mietern jedoch, dass der Dachboden und die Dachfenster einmal pro gereinigt werden sollten, obwohl die Mieter diesen Speicher noch nicht einmal nutzen durften. Das Amtsgericht führte in seinem Urteil aus: „Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass er zur Reinigung von Hausteilen herangezogen wird, die er weder ausschließlich noch zusammen mit den übrigen Mietern nutzen kann“.

Quellen: LBS Infodienst Recht & Steuern

 


Was bringen Modernisierungsmaßnahmen?

Modernisierungsbedarf
(Beispielbild)

Ein zu hoher Energieverbrauch, neue gesetzliche Auflagen oder einfach der Lauf der Zeit – wer eine Immobilie besitzt, hat immer etwas zu tun. Doch Kosten und Mühe lohnen sich, denn durch einen hohen energetischen Gebäudestandard lässt sich auf lange Sicht viel Geld sparen.

Ein zu hoher Energieverbrauch, neue gesetzliche Auflagen oder einfach der Lauf der Zeit – wer eine Immobilie besitzt, hat immer etwas zu tun. Doch Kosten und Mühe lohnen sich, denn durch einen hohen energetischen Gebäudestandard lässt sich auf lange Sicht viel Geld sparen.

Rund ein Viertel aller Hausbesitzer in Deutschland hat in den vergangenen drei Jahren sein Eigenheim modernisiert. Bei den Arbeiten führen energetische Modernisierungen das Ranking der am häufigsten durchgeführten Maßnahmen an. Das zeigen die Ergebnisse des LBS-Hausbesitzertrends 2015, eine Umfrage der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) im Auftrag der LBS. Demnach haben zwei Drittel der Modernisierer innerhalb der letzten drei Jahre eine oder mehrere Maßnahmen vorgenommen, um die Energiebilanz ihres Hauses zu verbessern.

An zweiter Stelle folgen Arbeiten, die den Wohnkomfort erhöhen oder das Haus verschönern. Wer sein Haus in den vergangenen drei Jahren modernisiert hat, in vestierte im Schnitt 16.250 Euro. Für energetische Maßnahmen wurden durchschnittlich rund 12.200 Euro ausgegeben, für Umbaumaßnahmen etwa 10.000 Euro. Knapp ein Viertel der Eigentümer plant in den nächs ten drei Jahren (weitere) Modernisierungen.

Vier von zehn Hausbesitzern legen regelmäßig Geld für künftige Modernisierungsarbeiten zur Seite – im Schnitt rund 180 Euro im Monat. Mit Abstand die meisten nutzen dafür einen Bausparvertrag (28 %). „So bauen sie nicht nur Eigenkapital auf, sondern sichern sich gleichzeitig ein zinsgünstiges Bauspardarlehen“, sagt Sabine Schmitt von der LBS. Speziell für Modernisierer gibt es Tarife, die sich durch sehr günstige Darlehens zinsen und eine rasche Tilgung auszeichnen. So sind sie schnell wieder schuldenfrei. „Die Zinsen werden dabei bereits bei Vertragsabschluss für die gesamte Laufzeit festgeschrieben – das macht die Finanzierung planbar“, so Sabine Schmitt.

Service: Was Modernisierungsmaßnahmen bringen – und wie viel sie kosten

Nicht die Quantität sondern die Qualität zählt – wer den Energieverbrauch seiner Immobilie merklich reduzieren will, sollte nicht in blinden Aktionismus verfallen. Wichtig ist es, die Immobilie als Einheit zu sehen und bei der Modernisierung sinnvolle Maßnahmenpakete zu schnüren.

So bringt beispielsweise eine neue Heizungsanlage nur wenig, wenn die Dämmung veraltet ist und wertvolle Energie über Wände und Dach verloren gehen. Sinnvoll ist es, sich von einem Fachmann – etwa einem Energieexperten – beraten zu lassen und mit diesem ein individuelles Sanierungskonzept zu erstellen.

Die folgende Übersicht zeigt, wie viel einzelne Modernisierungsmaßnahmen kosten und welche Ersparnisse sich erzielen lassen. Bei den Angaben handelt es sich um Richtwerte am Beispiel eines zweigeschossigen Einfamilienhauses mit nicht ausgebautem Dach und einem Heizkessel aus dem Jahr 1985. (Baujahr 1964, Wohnfläche 140 Quadratmeter)

Maßnahme Kosten Energieersparnis
Solarwärmeanlage 5.000 Euro ca. 8 – 20 %
Kellerdeckendämmung
(bei einer Grundfläche
von 70 m²)
2.800 Euro ca. 5 %
Heizungsanlage ca. 10.000 Euro ca. 30 %
Außenwanddämmung ca. 160 Euro/m² ca. 20 %
Dachdämmung ca. 125 Euro/m² ca. 7 %
Fensteraustausch ca. 500 Euro
pro Fenster
ca. 5 %

 

Quellen: LBS Infodienst Bauen und Finanzieren | LBS/Energieagentur NRW

 


Allstimmig oder nicht

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(Beispielbild)

In Zeiten, in denen es den Menschen immer wichtiger wird immer und überall erreichbar zu sein, sehen einige es als eine lukrative Einnahmequelle das Dach einer Wohnanlage als Aufstellort für eine Mobilfunkantenne zu vermieten. Andere wiederum haben Angst vor der Strahlenbelastung. Wieviel hat der Einzelne nun mitzureden, wenn ein solches Vorhaben geplant ist?

Im vorliegenden Fall war die Mehrheit de Eigentümer eines 22-stöckigen Hochhauses dafür, auf dem Aufzugshaus auf dem Dach des Gebäudes drei neue Antennenträger errichten zu lassen. Einer der Eigentümer jedoch wehrte sich dagegen. Er sah in den Umbauten seine wirtschaftlichen Interessen stark betroffen, da der künftige Miet- und Verkaufswert sinken könnte, weil Mobilfunkantennen auf den Dach von vielen Interessenten als wertmindernd betrachten würden.Die Richter des Bundesgerichtshofs stellten fest, dass es sich nicht um eine unwesentliche Beeiträchtigung handele und deswegen die Zustimmung aller Mitglieder der Gemeinschaft erforderlich sei. Somit musste sich der Mobilfunkbetreiber einen anderen Standort für die Antennen suchen.

 


Terminsache

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(Beispielbild)

Die Vereinbarung von Handwerkerterminen gerätmitunter zu einem Problem.  Mal kann es der Eigentümer einer Immobilie nicht einrichten, mal geht es beim Handwerker nicht. Das Amtsgericht Dieburg musste sich mit der Frage befassen, wer nun eigentlich den erssten Terminvorschlag machen muss.

Eigentlich ging es um eine relativ harmlose Angelegenheit: Der Betreiber des örtlichen Gasnetzes wollte einen Zähler austauschen. Da er dazu Zugang zu der betroffenen Immobilie benötigt, schrieb er den Eigentümer an und bat um die Nennung eines Termins. Da dieser aber nicht reagierte, mahnte ein vom Unternehmen beauftragter Anwalt den baldigen Austausch des Geräte an. Der Zähler wurde getauscht, nur darum wer die Kosten des Anwaltes tragen muss stritten die Parteien.Das Gericht kam zu dem Schluss, dass der Anschlussnutzer nichts bezahlen muss. Es liege beim Unternehmen selbst, einen Terminvorschlag zu unterbreiten. Erst dann könnten sich beide Seiten über einen eventuell besser geeigneten Zeitpunkt austauschen. Auch wenn es vom Netzbetreiber durchaus gut gemeint war, um einen Terminvorschlag zu bitten, könne niemand verpflichtet werden, einen Termin zu nennen.