Kleinreparaturen in der Mietswohnung

Michael Gottwald Verwaltungsservice

Kleinreparaturen in der Mietswohnung

Ratsche

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die vermietete Wohnung  „während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand “ (§535 Abs. 1 BGB) gehalten wird. Allerdings können die Kosten für Kleinreparaturen auch auf den Mieter übertragen werden.

Grundsätzlich können Instandhaltungskosten nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Allerdings lässt die Rechtsprechung bei der Wohnraummiete Ausnahmen  für Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen zu. Hier gibt es aber einige Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit die entsprechenden Regelungen in einem Mietvertrag nicht doch unwirksam sind.

Zunächst ist wichtig zu wissen, was Kleinreparaturen überhaupt sind. Darunter fällt die Behebung von kleineren Schäden an den Installationsgegenständen für Strom, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Der Bundesgerichtshof hat hierzu nochmals einschränkend entschieden, dass Kosten für Kleinreparaturen nur dann vom Mieter zu tragen sind, wenn diese Gegenstände dem „häufigen Zugriff“ unterliegen. Zu solchen Gegenständen zählen zusätzlich zu den oben genannten wohl auch Rollläden, Markisen, Jalousien und auch mitvermietete Gegenstände wie z.B. Kühlschränke, Waschmaschinen usw.

Somit ist ausgeschlossen, dass der Mieter z.B. für die Reparatur von unter Putz liegenden Rohren und Leitungen aufkommen muss. Ebenso wenig ist wohl die Reparatur einer Heiztherme auf den Mieter umlegbar – im Gegensatz zu deren Wartung, die vom Mieter getragen werden muss. Genauso muss der Mieter nicht für die Reparatur des Rollladenkastens aufkommen – aber sehr wohl für den Rollladengurt.

In jedem Fall darf die vertragliche Regelung den Mieter nur zur Übernahme der entsprechenden Kosten verpflichten. Die Instandhaltungspflicht selbst darf dem Mieter nicht aufgebürdet werden.

Auch muss die Vertragsklausel einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur enthalten, also festlegen bis zu welcher Grenze eine Reparatur eine Kleinreparatur ist. Als zulässig haben sich etwa 75,00 EUR erwiesen – einige Literatur geht sogar von 100,00 EUR als Grenze aus, was aber möglicherweise schon zu hoch gegriffen ist. Ist die Grenze zu hoch angesetzt, führt dies dazu, dass die gesamte Regelung unwirksam ist. Gleiches gilt für eine prozentuale Quotenregelung für die Kostenübernahme. Liegen die Kosten über diesem Betrag, führt dies dazu, dass den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht trifft.

Eine weitere Voraussetzung ist eine festgeschriebene Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, z.B. ein Jahr. Dadurch wird der Fall geregelt, dass mehrere Kleinreparaturen in diesem Zeitraum anfallen. 7% – 8% der Jahresmiete sind pro Jahr wohl noch vertretbar. Die Höhe sollte eine Monatsmiete pro Jahr auf keinen Fall überschreiten.

Zudem muss der Vermieter zunächst alle eventuell bestehenden Gewährleistungsansprüche gegenüber Lieferanten und Handwerkern ausschöpfen, bevor der Mieter in Anspruch genommen werden kann.

Kosten für Kleinreparaturen können somit nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn dies bereits im Mietvertrag mit einer wirksamen Klausel geregelt ist. Wenn eine Regelung gegen die oben beschriebenen Grundsätze verstößt, führt das zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung und die Kostentragungspflicht trifft den Vermieter in voller Höhe.

 

[Quelle: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kleinreparaturen.htm]

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